更新日:2016/08/27

住宅ローンを何で選ぶか

住宅ローンを選ぶ時には金利水準も重要な要素ですが、その他のサービスについてもしっかりとチェックをしておくべきです。とくに繰上返済をしていこうと考えている人は、金利よりも繰上返済手数料を意識しておくと良いです。繰上返済手数料は金融機関によって異なります。

変動金利タイプの場合には、手数料がかからないケースが多いですが、固定金利タイプの場合には、たいてい手数料がかかります。しかし、最近では、固定金利タイプでも繰り上げ返済手数料がかからない商品も登場して来ました。手数料がかからなければ、躊躇わずに繰上返済をすることができます。繰上返済のサービスを比較する際に、さらにチェックしておくべき点は、返済額の最低金額です。

10万円以上や100万円以上となっている住宅ローンが多い中で、インターネット専業銀行では1万円以上や1円以上といったタイプも出て来ました。最低返済額が低ければ低いほど、繰上返済はしやすくなります。貯金感覚で繰上返済をしていくことも可能となります。最低返済額が低く、さらに繰上返済手数料がかからないような金融機関もあります。

金利が多少高くても、繰上返済をどんどんするのであれば、金利水準が低くて繰り上げ返済手数料を取るような住宅ローンよりも総返済額で有利になる場合があります。金融機関では住宅ローンのシミュレーションをしてくれます。どのような返済方法が最も有利になるのか確かめてみると良いでしょう。






ローンの借り換え大作戦でコストカット

住宅ローンの借り換えを考える場合メリットもあればデメリットもあります。一般的に借り換えによってメリットが出るケースは残りの支払い期間が10年以上、金額が1000万円以上あり、現行の住宅ローンとの金利差が1パーセント以上ある場合だと言われています。少しでも金利差があれば特になるような気がしますが、実際の手続きには様々な費用が発生します。手順としては新しく借り入れを行うことになった銀行から現在借入れをしているローンへその残金の返済がされ、新たな銀行で住宅ローンを組むことになります。

その際最初に設定されていた抵当権を抹消し新たに抵当権が設定されます。その手続きを行うための抵当権設定費用や司法書士報酬などが必要になるので、その分の費用を考慮しておくことが大切です。また現在は金利の低い状況にあるため金利の低い変動金利をアピールしているプランが多くあります。しかしまだこの先長期間にわたる返済期間がある場合には将来金利が上昇した場合には逆に負担が大きくなってしまうデメリットがあります。

変動金利と固定金利の混合型のプランでも当初は固定金利で始まり、特約期間が終了したら変動金利に切り替わるようなプランも注意が必要です。しかし住宅ローンに対して収入や預金額が多くある、退職金のようなまとまった収入が見込まれるという場合など、金利が上昇して負担が増えても対応出来る場合には金利の低い時期が続けばメリットがあります。

また逆にいえば、金利の低い時期に全期間固定金利のプランや途中で金利を選べるシステムの中でも固定金利と変動金利を両方選ぶことの出来るプランであれば、借り換えによるメリットを継続させることが出来ます。






住宅ローンはどれだけ借りられる?年収による借入額の判断法

住宅ローンは限度額無制限で借りられるものではありません。「一体いくらまでなら借りられるのだろう?」と不安に思う人も多いのではないでしょうか? ここでは年収による借入額の判断をするための基礎知識をご紹介していきます。



年収はどうやって計算する?

住宅ローンの審査で重要になる要素のひとつが「年収」(審査基準年収)です。しかし審査における「年収」については誤解も多く、実際に借入可能な金額を低く見積もっているケースも散見しています。まずは職業別の年収計算方法をご紹介していきましょう。

会社員(給与所得者)の年収確認方法

会社員(給料・賞与を得ているケース)の場合、審査基準年収とは雇用先からの「支払金額」の年間合計額(1月~12月まで)を指します。税金・社会保険料等を差し引かれる前の「総支給額」です。給与所得の源泉徴収票「支払金額」で確認することができます。

一般的に「年収」というと源泉所得税・住民税・社会保険料控除・地震保険料の控除等様々な控除を行った後の「手取り(手取り額)」と誤解されがちです。しかし住宅ローンでの金融機関への提出や火災保険・地震保険等の保険会社との見積もりにおける「年収」は控除前のものとされていますので、借入可能金額がかなり大きくなります。

自営業(自由業)の年収確認方法

自営業者(自由業等の個人事業主含む)の「年収」とは「所得」です。住宅ローン審査においては確定申告書を提出することで、該当年1月~12月の所得として認められます。所得合計額は確定申告書の「所得金額」合計欄に記載されていますが、以下の方法で概算を計算することもできます。

【自営業/個人事業主の所得計算法】
(総収入額)-(必要経費)=(所得)

※必要経費とは、人件費(従業員給与)・商品仕入れ代金・通信費・地代家賃・水道/光熱費等を指します。
※基礎控除・医療費控除・寄附金控除等は差し引きません。



借入可能金額を判断する計算方法

金融機関から借りられる金額の目安については「借入可能金額(総借入額、借入可能限度額)」と呼ばれています。借入可能金額を計算するにあたっては、まず返済負担率から毎月返済額を割り出し、シミュレーションを行います。

返済負担率とは?

「返済負担率」とは、年収の中の何%がローン返済額として占められるのかを表す割合です。借入可能金額の試算や審査基準を通るための計算に必要となるだけでなく、ローン返済で生活基準が下がらないかどうか等の目安にもなります。

~金融機関の定める返済負担率の基準は?~
住宅ローン審査における返済負担率の基準割合は金融機関によって異なります。年収によって基準となる割合が異なることが殆どですが、この基準を公表しない金融機関も珍しくありません。ここでは返済負担率基準を公開している住宅金融支援機構「フラット35」を一例として挙げてみます。

【「フラット35」での返済負担率基準】

この他の金融機関も基準値を30%~35%に置くことが一般的とされています。返済負担率の試算・計算ソフトでも返済負担率30%もしくは35%を目安とすることが多いようです。

毎月返済額を計算する

毎月返済額(月々返済可能と考えられる金額)は、上記の返済負担率から割り出すことができます。

~毎月返済額の計算方法~
(年収)×(返済負担率)÷12=(毎月返済額上限)

【例:年収600万の場合の毎月返済額上限計算】
※返済負担率30%で計算
600万×30%=1800000(年間返済上限額)
1800000÷12=150000(月間返済上限額)

年収600万円の人の場合、返済負担率から考えられる毎月返済額の上限は15万円までということになります。

借入可能金額の試算法

借入可能金額のシミュレーションでは、金融機関が実際に提供している住宅ローンの金利(適用金利)ではなく、審査用の金利4%が用いられるのが一般的です。

~借入可能金額の計算式~
(毎月返済額)÷(100万円あたりの返済額・年利4%)×100万円=(借り入れ可能額)
※100万円あたりの年利4%で算出される返済金額は元利均等で計算し、返済期間25年→5,279円 返済期間30年→4,775円、返済期間35年で4,428円となります

【例:年収600万の人が25年ローンを組む場合】
(毎月返済額15万)÷5,279×100万=借入可能額2,841万円 

~各金融機関でシミュレーションを比較~
毎月返済額の上限がわかれば、住宅ローンを扱う各金融機関のサイトでシミュレーション(試算)を行うことができます。例えば「住宅金融支援機構」のサイトでは、毎月返済額・融資金利・返済期間・返済方法を選択するだけで借入可能額概算を算出可能です。

金融機関によって計算方式(年利等)が異なりますので、比較検討の参考にしてみましょう。

~返済期間を伸ばす対策は要注意?~
住宅ローンの返済期間を伸ばせば、総借入額はもちろん高額にすることができます。しかし完済時年齢(ローン返済が終了した時の年齢)が上がりすぎるとローン審査の上で不利となる可能性も考慮しなくてはいけません。

借入時年齢(ローン申込時の年齢)の上限は金融機関によって異なりますが、殆どの金融機関が「完済時年齢は80歳未満」と定めています。さらに定年後の返済期間が長い場合、返済能力の低下が懸念されるため、申込時点で返済期間の短縮が求められる可能性が上昇するのです。



借入額の判断における注意点

返済中の他ローンは返済負担率に影響する

現在他のローンを返済中である場合、その年間返済金額は年収に対する返済負担率を上げ、結果的に借入可能限度額が下がったり、金融機関設定の住宅ローン審査基準を満たさない可能性があります。

~返済負担率に影響を与える主なローン(借入れ)~

~他ローン返済を含んだ返済負担率の計算~
教育ローン・自動車ローン等を組んでいる場合、その全てのローンの月間返済額を計算しましょう。

【年収600万、他ローン有りの場合】

(月返済額上限)15万円-(他ローン返済額)=11万5千円(実質の月返済負担率)

他ローンの返済を計算に入れると毎月返済可能な額が大幅に下がり、試算される借入可能金額も下がります。住宅ローン借入を行う時点でのローン全てが影響するため、審査申込を行う場合には事前に他ローンの繰り上げ返済(完済)を行う等、ローン整理を行うことが必要です。

~カードローンが盲点に?~
カードローンには消費者金融系ローンの他、以下のような気軽に使えるものも含まれます。

【カードローンに含まれるクレジットカードサービス】

例えば月1万円のリボ払いを設定している場合、住宅ローン試算における「毎月返済額」の上限から更に1万円が差し引かれる計算です。クレジットカードの支払を一括支払い等に切り替えられる場合には、早めに完済してしまいましょう。

借入可能額・住宅ローン審査に影響を与えるその他要素

返済負担率の設定をクリアしており、適正な借入可能額を提示しても、希望金額のローンが組めなかったりローン審査が通らないケースもあります。これには以下のような要素も影響しています。

~ローン返済・クレカ返済の延滞による信用情報問題~
住宅ローン審査において、各金融機関は顧客の「個人信用情報」を情報機関から取得して審査の判断に用いています。主に用いられるとされるのが割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関であるCredit Infomation Center(CIC)の情報です。

CICにはクレジットカード各社・金融機関各社の延滞情報が支払い後の5年間、自己破産をした場合には7年間「異動情報」として保持されています。延滞が繰り返されたり、長期延滞による金融事故を起こしている場合には信用が著しく下がるため、住宅ローン審査に通らない可能性も出てくるのです。

~携帯電話(スマホ端末)の滞納による信用情報問題~
昨今の携帯電話料金は月々の通信料・通話料に合わせて携帯電話(スマートフォン)の端末代金を分割支払いする方式が主となっています。この機器代金の扱いは「割賦」です。

そのため携帯電話料金の支払いを原則3ヶ月間以上延滞した場合、端末の分割払い(割賦支払い)を滞納したとみなされ、各携帯電話会社(キャリア)から信用情報機関CICへと信用情報が登録されます。

こちらもローン延滞・クレカ延滞同様、記録の保持期間は完済後5年間です。携帯電話料金の未払い問題が5年以内にあった場合には住宅ローン審査に影響を及ぼす可能性が考えられます。

~信用情報を確認するには?~
現在の自分の個人信用情報に不安がある場合には、CICに情報開示を求めて信用情報の確認を行えます。情報開示方法はパソコン・スマートフォン・携帯電話・郵送・窓口対応です。

パソコンやスマホでは登録して即時に情報を確認することが可能となっています。手数料が1,000円発生しますが、住宅ローンの借入額の事前シミュレーションを正確にし、住宅ローン審査を通過するための安心材料としては割安と言えるでしょう。



現実的・理想的な返済負担率は30%ではない?

各金融機関における返済負担率の上限は前述のとおり30%~35%です。しかしこの限度額いっぱいに住宅ローンを組めば、審査は通ってもその後のライフプラン設計に問題が生じる可能性が高いと言えます。

月々の出費を実質的に試算する

「年収はどうやって計算する?」の項目でご紹介したとおり、借入可能上限額を計算する上での「返済負担率」は、各控除前の総支給額で計算されています。しかし実際には様々な支出がここでは考えられていません。

【月間で必要となる出費一例】

【今後必要と予測される出費一例】

これらの出費は家族人数・世代等によっても大きく異なります。借入額上限まで住宅ローンを組んだ場合、月々のローン返済がこれらの家計を圧迫する可能性もあるでしょう。

家計簿から現在の月々の出費を平均算出し、実際の家計収入のうち何%が支出となっているのか、返済額に余裕はあるのかを確認することが大切です。

今後の他ローンの計画・貯蓄計画も念頭に置く

小さなお子さんの居るご家庭・新婚のご夫婦の場合、教育ローンを今後組む可能性は大。また親世代の介護のための介護ローンが必要となる可能性等も考えられます。住宅ローンで返済負担率上限まで返済計画を組んだ場合、その後の他ローンではその返済負担率の高さが問題となり、他のローン審査が通らない可能性もあるのです。

また突発的な出費への対策や今後の老後の準備(老後の余裕資金)を考えた場合、一定金額を貯蓄・積立等に回す必要性も出てきます。

変動金利による返済額の上昇(金利変動リスク)も見込む

「フラット35」のように返済期間中(完済時)までの金利が固定であれば、月々の返済額に変動はありません。しかし金利変動型住宅ローンの場合には万一の金利の大幅上昇を考慮する必要があります。

1980年代~90年代初頭のような好景気が訪れ、市場金利の大幅上昇が起こった場合、金利は最大で5.0%近く変動(上昇)します。例えば月返済額が申込時8万5千円程度である場合、金利5.0%上昇では10年後の月返済額は20万円近くにもなるのです。

もちろん上記のような大型の好景気が訪れれば、同時に給与(年収)の上昇も見込めます。しかし返済負担率に無理がある場合、返済額の上昇に年収上昇が追いつかず、返済が滞る可能性も否定できません。

無理なく返済できる返済負担率とは?

年収に対する現実的な返済比率は25%が上限であるというのが定説です。最近では金融機関側でも返済負担率の審査基準を従来の30%基準からやや高め、25%設定としているところも増えています。

しかし更にゆとりのある生活を考えた住宅ローン返済計画であれば、総返済負担率を年収の20%に留めるのが理想的と言えます。

まとめ

理想的な返済計画を見込んだ上で、借入額の計算をごく簡素にするのであれば、概算で「年収の5倍」がひとつの目安となります。ちなみにマンションの価格基準となる年収倍率は、2015年時点(全国平均)で新築で7.17倍、中古で4.92倍です。

新築マンション購入・一戸建ての購入等を考える場合には、頭金を多めに準備する等の対策も考慮した方が良いでしょう。後々に返済不能とならならい返済計画を立てることが大切です。






自動車ローン、買う車を決めてからは

自動車ローン、買う車を決めてからは友人が、人生初のマイカーを持つことにしたそうです。でも「どうやって払うか、まだ考えている」とのこと。現金やカードで支払うのもアリですが、かなりの額がいきなり手元からなくなるのはいささか不安ですよね。

だから私は自動車ローンを勧めたのですがすると友人は「じゃあ自動車ローンについて調べてくれ!」と食いついてきました。うーん、私も詳しいわけじゃないのに(笑) でも自分の勉強にもなることですしね。まず、どこで自動車ローンを組むことができるのか? 最近ではかなり多様で銀行、信用金庫、JA、労働金庫、信販会社、損保…などといろいろな融資先があるようでした。

それでこの融資先によって、または同じ融資先でもローンの種類によって金利や支払いのスタイルが異なるようですね。次に、どうやって組むのか? それは、車の購入と上の融資先を決めたら、営業店窓口に出向いて手続きをするか電話かFAX、インターネットで申し込みをするかの二種類があるみたいです。そうやって審査を受けて結果を待ち、通ったら契約に移ります。契約のための書類が郵送で届くので、署名、捺印したら金融機関などに郵送して、融資となります。

最後に、組んだ後ですが、計画に従って支払っていくだけですし、おまけに繰り上げ返済も可能みたいでした。繰り上げて返済をすれば、返済期間も短くなるので払うはずだった利息の分、こちらが得をするわけです。と、ここまで流れを調べたものの、基本的に金利や、審査の厳しさ等を考慮して融資先を決めてしまえば、あとは流れに乗っていくだけ、といった印象を受けました。若干面倒くさがりな友人でも、これなら安心かなぁ、って感じです。






カードローンが収入証明不要で利用可能?

何気なく利用して、何気なく返せる?そんなカードローンはあるのか?

家計を担当するものとして、特に心しているのが大きいところで、年に二度ほど。年末・お正月、それにゴールデンウィークなのです。お正月は過ぎたので、次はじきにやってくるゴールデンウィークですね。ちゃんと予定はたてて、それなりにストックはするのですが、遠出をするので、家族全員、気が大きくなってしまうのかおしまいの方は、なんと辛いことか…。

お給料日が、ことさらに遠く感じたりします。そんな時に見たテレビのカードローンのコマーシャルは興味を惹きました。やりくり担当の主婦としては、内情が切羽詰って?いても、チョコチョコっと補填して、何気なく戻しておく、というのが信条?ではあるのです。CMで見るカードローンは、個人ローンらしいけれど知名度高い銀行の名があることですし、参考のためにと思って調べてみました。

カードローンは銀行の個人融資部門で、面倒な年収を証明する収入証明書を不要にして、収入のない主婦層や学生、アルバイトなどを対象にしたローンのようです。申し込みも、ネットで済ませられるように便宜を図っているし、クレジットカードなら、ほとんど付いている入会料や年会費も必要なく、キャッシングや返済時に使えるコンビニATMも手数料がいらないということでした。

各大手の金融機関が手がけているカードローンは特色を出した商品にしているようなので、各金融機関で、それぞれ幾つか便利に使えるタイプを設定しているようです。 融資限度額は高くなくても、小回りの利きそうな、使い勝手の良いカードかも。必要なら、ゴールデンウィークに利用してみようかと。



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